Fuite d'eau : locataire ou propriétaire, qui paie quoi ?

Un appartement à Boulogne, une locataire qui signale une tache au plafond de la salle de bain, un propriétaire qui répond que « l’entretien courant, c’est pour le locataire ». La fuite venait d’un raccord de la colonne d’eau chaude encastrée dans la cloison, un cuivre soudé de 1975. Rien à voir avec l’entretien. Dans l’autre sens, on voit aussi des propriétaires payer un flexible de lave-linge fendu qui incombait au locataire. Le partage est écrit dans les textes. Encore faut-il savoir d’où vient l’eau.

Le principe : entretien courant contre vétusté

La loi de 1989 sur les rapports locatifs et le décret de 1987 sur les réparations locatives répartissent les rôles. Le locataire assume l’entretien courant et les menues réparations. Le propriétaire assume les grosses réparations, la vétusté, les vices de construction et tout ce qui touche à la structure du logement, canalisations comprises.

Une fuite est donc à la charge de l’un ou de l’autre selon la pièce qui fuit et la raison pour laquelle elle fuit. Un même robinet peut relever du locataire si c’est le joint qui est usé, et du propriétaire si c’est le corps du robinet qui est fendu par l’âge.

Ce qui revient au locataire

Le décret liste les réparations locatives. En plomberie, ça couvre concrètement :

• les joints de robinets, de siphons, de chasse d’eau, les clapets et presse-étoupe ;
• les flexibles de douche, de robinet, de machine à laver et de lave-vaisselle ;
• le remplacement des mécanismes courants de chasse d’eau, le flotteur qui ne ferme plus ;
• le débouchage des évacuations, siphons et bondes ;
• le détartrage courant, très concret en Île-de-France où l’eau dépasse souvent 30 °f.

Une fuite qui naît d’un de ces éléments non entretenus est pour le locataire. Un flotteur bloqué par le calcaire qui fait déborder la chasse pendant deux mois, c’est un cas d’école. Notre article sur la fuite de chasse d’eau montre à quel point ce poste pèse sur une facture.

Ce qui revient au propriétaire

Tout le reste, en pratique. Les canalisations d’alimentation et d’évacuation, apparentes ou encastrées, y compris leurs raccords. Le ballon d’eau chaude et la chaudière, hors entretien annuel. Les robinets et sanitaires hors d’usage par vétusté. Les colonnes et gaines de l’immeuble, qui relèvent de la copropriété. Une fuite sur un cuivre encastré dans une chape des années 70, un PVC d’évacuation fissuré dans une cloison, un raccord de colonne en fonte qui suinte dans la gaine : le locataire n’y peut rien et n’a pas à payer.

Le propriétaire a aussi une obligation de délivrer un logement décent et en bon état. Un locataire qui signale une fuite et n’obtient pas de réponse peut le mettre en demeure, puis saisir la commission départementale de conciliation.

Quand plusieurs logements sont touchés

Une fuite qui traverse le plancher change de dimension. Le voisin du dessous a un plafond taché, le syndic est prévenu, les assureurs entrent en jeu. Le partage entre locataire et propriétaire ne disparaît pas, mais il se règle en arrière-plan de la convention IRSI, qui désigne l’assureur chargé du dossier selon le montant des dégâts. Notre guide sur la fuite entre voisins explique qui fait quoi dans ce cas.

Pour que la convention s’applique correctement, il faut un point de départ incontestable : l’origine de la fuite. Un rapport qui dit « raccord de colonne d’eau chaude, cloison salle de bain, logement du 3ᵉ » évite six mois d’échanges entre assureurs.

Comment on établit l’origine, sans abîmer le logement

À Boulogne, la locataire craignait qu’on ouvre sa cloison. Ce n’est pas comme ça qu’on cherche. Lecture du compteur divisionnaire, robinets fermés : il tournait, donc réseau d’alimentation en cause, pas la douche. Caméra thermique sur la cloison, un tirage d’eau chaude à la cuisine : une ligne chaude est apparue, avec une tache plus large à 1,20 mètre du sol. Humidimètre pour confirmer le maximum au même endroit. Le rapport a désigné le raccord de colonne, partie encastrée, à la charge du bailleur. La suite a été une ouverture de 20 centimètres de côté et un raccord refait, pas une salle de bain démolie. Cette façon de faire est détaillée dans notre guide sur la détection de fuite sans casser.

Ce que chacun doit faire

Le locataire signale par écrit dès le premier signe, ferme le robinet d’arrêt si l’eau coule, prend des photos, déclare le sinistre à son assureur dans les cinq jours ouvrés et donne accès au logement pour la recherche. Il ne répare rien lui-même sur une canalisation.

Le propriétaire répond vite, mandate la recherche de fuite quand l’origine n’est pas évidente, et fait réparer ce qui lui incombe. Un bailleur qui laisse traîner s’expose à devoir indemniser le locataire pour le trouble de jouissance, en plus des dégâts.

Les deux ont intérêt à la même chose : une origine établie noir sur blanc, vite. C’est ce que fournit notre recherche de fuite non destructive avec rapport pour votre assurance, en indiquant sur quel élément la fuite se trouve, ce qui règle en une page la question de qui paie.